Gayrimenkul (Taşınmaz) Hukuku

Tapu iptal ve tescil davası, kanuna aykırı ve yolsuz olarak düzenlenen tapunun iptalini, hak sahibine tescilini sağlayan davadır. Aşağıda bu davanın açılabileceği durumların bir kısmından bahsedilecektir.

• Muris (mirasçı) muvazaasına dayanan tapu iptal ve tescil davası: Muvazaa özetle; gerçekte yapılmak istenen hukuki işlemin, şeklen başka bir hukuki işlemmiş gibi gösterilmesine verilen isimdir.

  Örneğin A kişisi T taşınmazını karşılıksız olarak (bağış) B kişisine devretmek istemektedir. Ancak tapuda bu işlemi satım işlemi gibi gösterirse, işlem muvazaalı bir işlemdir ve iptali mümkündür. Bu dava türü; mirasçıların bir kısmı tarafından, mirasçıların diğer kısmından veya tamamından malların kaçırılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davasıdır.

  Örneğin A, B ve C mirasçılarının olduğu bir durumda, A mirasçısı mal kaçırmak amacıyla, mirasbırakana ait bir taşınmazı, mirasbırakan hayattayken kendisine veya 3. bir kişiye devretmektedir. Mirasçı (muris) A’nın amacı, mirasbırakan hayattayken bir taşınmazı üçüncü bir kişiye veya kendisine devrederek, o taşınmazın (arsa, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) terekeye (miras mallarına) dahil olmasını, dolayısıyla diğer mirasçıların, o taşınmazdan (arsa, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) pay sahibi olmalarını engellemektedir. Bu durumda hak kaybına uğrayan mirasçılar, tapu iptal ve tescil davası açarak, taşınmazın tekrar terekeye (miras mallarına) katılmasını sağlayarak, taşınmaz üzerinde hak sahibi olabilmektedirler. Bu durum genellikle kırsal bölgelerde kız çocuklarının mirastan hak elde edememesi için kullanılmaktadır.

  Örneğin mirasbırakan babanın (B) 2 erkek (E1 ve E2 ) ve 1 kız (K) çocuğu vardır. Babaya ait 2 adet taşınmazın (arsa, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) olduğu varsayılsın. Baba (mirasbırakan) hayattayken bu taşınmazları erkek çocuklar (E1 ve E2) adına geçirmektedir. Bu işlem bir bağışlama işlemi olmasına rağmen tapuda satım işlemi olarak gösterilmektedir (muvazaa). Baba öldüğünde, terekede (miras mallarında) hiç mal kalmadığından (taşınmazlar erkek çocuklara geçirildiğinden) kız çocuğunun taşınmazlar (tereke, miras malları) üzerinde hiçbir hakkı bulunmamaktadır. Ancak kız çocuğu (K) işlemin muvazaalı (bağış işlemi olmasına rağmen satım işlemi olarak gösterilmesini) olduğuna dayanarak, tapu iptal ve tescil davası açabilmektedir. Bu dava sonucunda iki taşınmaz da (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) tereke malı (miras malı) olarak sayılacak ve kız çocuğu, taşınmazlarda miras payı oranında hak sahibi olacaktır. Bu davaya tapu iptal ve tescil davası denmektedir. Bu dava, ancak mirasbırakanın ölümünden sonra açılabilmektedir. Bununla birlikte davanın bir zamanaşımı ve hak düşürücü süresi bulunmamaktadır. Yukarıdaki örnekle birlikte; babanın (mirasbırakanın) mallarını 2. eşine devrettiği, mirasçılardan yalnızca bir veya birkaçına devrettiği, önceki veya sonraki evliliğinden olan çocuklarına devrettiği durumlarda muris (mirasbırakan) muvazaasında bahsedilir ve tapu iptal ve tescil davası açılır.

• Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı yararlanma (gabin, TBK m. 28), yanılma (hata, TBK m.30), hile (aldatma, TBK m. 36), korkutma (ikrah, TBK m.38) hallerinin mevcut olduğu bir tapu devir ilişkisinde, bu hallerin ispatıyla birlikte tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir.Aşırı yararlanma; (gabin, TBK m.28) sözleşmedeki (örneğin tapu devir sözleşmesindeki) karşılıklı edimler (eylemler) arasında, açık bir oransızlık halidir. Böyle bir sözleşmede, aşırı zarar eden kişinin zor durumda olması veya düşüncesizliğinden, deneyimsizliğinden yararlanılması gerekmektedir.

  Örneğin piyasa değeri 200.000TL (ikiyüzbin) olan bir taşınmazın (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi), zor durum nedeniyle 30.000TL’ye (otuzbin) satılması halinde aşırı yararlanmadan (gabin) söz edilir. Bu durumda aşırı yararlanmaya (gabin, TBK m.28) dayanılarak tapu iptal ve tescil davası açılarak, devredilen taşınmazın (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) devreden kişiye (eski malike) tekrar tescili sağlanabilir. Bununla birlikte taşınmazın değerinin geri kalan kısmının tahsili için de dava açılabilir.

  Hata (yanılma, TBK m. 30); sözleşmenin kurulması sırasında (örneğin tapu devrinin yapılması sırasında) esaslı hataya düşen kişi, sözleşme ile bağlı olmaz. Bir diğer deyişle tapunun kendisine geri tescil edilmesini (tapu iptal ve tescil davası) isteyebilir. Esaslı hata halleri ise;

  1. kurulması istenen sözleşmeden başka bir sözleşme kurulması (örneğin taşınmazını satmak isterken bağışlama yapılması)
  2. başka bir konu için irade açıklanması hali (örneğin alınmak istenen A taşınmazı iken başka bir taşınmazın, B taşınmazının alınması hali)
  3. başka bir kişiyle sözleşme yapılması hali (örneğin A taşınmazının [arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi] sahibi K kişisiyle sözleşme yaparak A taşınmazının alınması amaçlanmışken, B taşınmazının sahibi H kişisiyle sözleşme yapılarak B taşınmazının alınması hali),
  4. taşınmazın (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) niteliğinin yanlış değerlendirilmesi (örneğin arsa alınmak isterken arazi alınması veya çilek tarlası almak isterken buğday tarlasının alınması ya da muz ekimi yapmak için arazi almak isterken muz ekimine müsait olmayan toprak yapısına sahip arazi alınması gibi). Saikte (amaçta) hata denilen bu durumda, saikin (amacın) sözleşmenin temel kısmı olması ve dürüstlük kuralına uygun olması şarttır. Bununla birlikte bu durumun karşı tarafça da bilinebilir olması gerekmektedir. Bir diğer deyişle saikin karşı tarafça da bilinmesi gerekmektedir.

  gibi hallerdir.

  Bu durumlarda tapu iptal ve tescil davası açılarak tapunun iptali ve tescili sağlanabilmektedir. Hile (aldatma, TBK m.30); sözleşme taraflarından birinin diğerini aldatması halinde gerçekleşir. Burada aldatılan (hile yapılan) hususun esaslı olup olmaması önemli değildir. Bununla birlikte; sözleşmenin (örneğin tapu devir sözleşmesinin) tarafı olmayan üçüncü kişinin aldatmasıyla sözleşme kurulmuşsa, sözleşmenin karşı tarafının bu aldatmayı bilmesi veya bilebilecek durumda olması halinde de aldatmanın (hilenin) varlığı mevcut olup, aldatılan taraf sözleşmeyle bağlı değildir.

  Örneğin taşınmaz (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) almak isteyen kişi, taşınmazın sahibi tarafından aldatılırsa, taşınmazın devriyle birlikte yeni malik tapu tescilinin iptaliyle zararını isteyebilmektedir. Arsanın imara açık olmamasına rağmen imara açıkmış gibi gösterilmesi, arsaya çıkılabilecek kat sayısının fazla gösterilmesi, arsanın büyüklüğünün (metrekaresinin) fazla gösterilmesi, arazi vasfının (nelerin ekileceğinin) yanlış gösterilmesi, arazinin büyüklüğünün (metrekaresinin) fazla gösterilmesi, tarlanın vasfının (nelerin ekileceğinin) yanlış gösterilmesi, tarlanın büyüklüğünün (metrekaresinin) fazla gösterilmesi, evin oda sayısının veya metrekaresinin fazla gösterilmesi, evin katının yanlış belirtilmesi gibi tüm durumlarda aldatma söz konusu olup, aldatılan taraf sözleşmeyle bağlı değildir. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davası açarak tapu tescilinin iptalini ve zararının ödenmesini talep edebilmektedir. Aldatılan kişi tapu iptal ve tescil davası açmadan, taşınmazın (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) kendisinde kalmasını sağlayabilir ve zararının eski malikten tahsilini talep edebilir.

  Korkutma (ikrah, TBK m.37 ve devamı); sözleşme taraflarından birinin (örneğin tapu devir sözleşmesinde alıcının), diğer tarafça (satıcı) veya üçüncü bir kişi tarafından (satıcının arkadaşı, akrabası gibi) korkutulması halinde, korkutulan tarafın sözleşmeyle bağlı olmaması halidir. Hileden farklı olarak, korkutmanın üçüncü bir kişi (sözleşme tarafı olmayan) tarafından yapılması halinde, sözleşmenin diğer tarafının bu durumdan bilgisi olması veya bilebilecek olması gerekmektedir. Bir diğer deyişle, korkutulan kişinin (alıcı) sözleşme yaptığı kişi (satıcı), korkutmayı bilmiyorsa veya bilebilecek durumda değilse bile, korkutulan kişi (alıcı) sözleşmeyle bağlı değildir. Ancak sözleşme yapılan kişi (satıcı), korkutmayı bilmiyor veya bilebilecek durumda değilse, korkutulan kişi (alıcı) tarafından sözleşmenin iptali (tapu iptali) istenirse, sözleşmenin karşı tarafına (satıcıya) hakkaniyete uygun bir tazminat ödeyebilmektedir. Bahsedilen korkutma, sözleşme tarafının (alıcının) kendisine veya yakınına yönelik olabileceği gibi kendisinin veya yakınlarının malvarlığına karşı da olabilir.

  Korkutma haline örnek olarak; taşınmazın (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) alınmaması durumunda alıcının kardeşine, arkadaşına zarar verileceğinin belirtilmesi, alıcının başka bir malına zarar verileceğinin belirtilmesi, alıcının yakınlarının başka bir malına zarar verileceğinin belirtilmesi durumları gösterilebilir.

• Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 716’ya göre; “Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir”. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; alıcı ve satıcı arasında, noter huzurunda düzenlenen, kararlaştırılan zaman geldiği ve koşullar gerçekleştiği zaman, satıcının taşınmazı (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) alıcıya devretmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir.

  Alıcı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesindeki yükümlülüklerini (örneğin paranın verilmesi, başka bir işin yapılması gibi) yerine getirmesi halinde, kararlaştırılan gün geldiğinde, satıcının taşınmazı alıcıya devretmesi gerekmektedir.

  Satıcı, taşınmazı alıcıya devretmezse, alıcı tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir.

• Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 15’e göre; “Kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukukî sonuç doğurmaz.”

  Madde metninden de anlaşılacağı üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kişilerin tasarrufları (örneğin satım işlemleri, tapu devir işlemleri) hukuki sonuç doğurmamaktadır. Bir diğer deyişle, bu tasarruflar (taşınmaz satış işlemi) iptal edilebilir. Ayırt etme gücüne sahip olmayan kişi; eylemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayamayan ve değerlendiremeyen kişidir. Bir diğer deyişle akıl zayıflığı veya geriliği bulunan kişidir.

  Örneğin devir sırasında uyuşturucu ve uyarıcı madde etkisi altında olmak, sarhoş olmak, yaşlılık veya benzeri nedenlerle (alzheimer gibi) akıl zayıflığı olan kişiler ayırt etme gücüne sahip değildir. Bu kişilerin yaptığı tüm işlemler hukuki sonuç doğurmayacağı gibi taşınmaz (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) devir işlemleri de hukuki sonuç doğurmaz ve iptal edilebilir.

  Tapu devri sırasında ayırt etme gücüne sahip olmayan kişinin devir işlemi, daha sonra açılacak tapu iptal ve tescil davasıyla iptal edilebilmektedir.

• Türk Medeni Kanunu m.290 ve devamı maddelerine göre; bağışlama koşullu şekilde yapılabilir. Taşınmaz (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) koşula bağlı olarak bir kişiye veya kuruma devredilebilir. Bu koşulun gerçekleşmemesi halinde ise; bağışlayan, tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazın (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) yeniden kendisine devrini talep edebilir.

  Örneğin; hastane yapılması koşuluyla A kişisinin maliki olduğu arsanın B kişisine bağışlanması ve tapuda devri yapılması durumunda,  bağışlanan B kişisi arsaya bağımsız bölüm mesken (ev) yapması halinde, bağışlayan A kişisi tapu iptal ve tescil davası açarak arsanın kendisine tescil edilmesini talep edebilir. Bağışlayan A kişisi, bağışlanan B kişisinin kendisinden önce ölmesi halinde, taşınmazın (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) yeniden kendisine (A kişisine) tescilini şart koşabilir. Bu durumda bağışlanan B kişisinin, A kişisinde önce ölmesi halinde, A kişisi tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazın tekrar kendisine devredilmesini talep edebilir. Bu koşul taşınmazın tapu siciline şerh edilebilir. Bağışlayan (A kişisi), bağışlanana (B kişisi) yükleme koyması halinde, yüklemeli bağıştan söz edilir.

  Yüklemeli bağış; bağışlayanın (A kişisi), bağışlanandan (B kişisi) bir davranışta bulunmasını istediği bağışlamadır.

  Örneğin A kişisi (bağışlayan) sahip olduğu binayı (taşınmazı) B kişisine (bağışlanan), bağımsız bölüm meskenlerden (evlerden, konutlardan) yarısını evsizlerin kullanımına sunması koşuluyla (yüklemesiyle) bağışlamışsa, yüklemeli bağış söz konusudur. Bu durumda; bağışlanan B kişisi tarafından, yüklemenin yerine getirilmemesi halinde, bağışlayan A kişisi veya mirasçıları tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir.

  Yükleme, maddi olabileceği gibi manevi de olabilmektedir. Yükleme bağışlananın (B kişisinin) kendisinden istenilebileceği gibi taraf olmayan üçüncü kişiden de istenilebilmektedir. Yüklemenin sınırı ise; bağışlanan taşınmazın maddi sınırını geçmemelidir. Bir diğer deyişle yüklemenin külfetinin, bağışlanan taşınmazın değerinden fazla olması halinde, bağışlanan (B kişisi) yüklemeden kaçınabilir. Bunun dışında yüklemeden kaçınılması halinde, bağışlayan veya mirasçıları tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilir.Türk Medeni Kanunu m.295’e göre; aşağıdaki durumların varlığı halinde, bağışlama geri alınabilir. Bir başka deyişle taşınmaz (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) için tapu iptal ve tescil davası açılarak, bağışlanan taşınmazın tescili, bağışlanandan (B kişisinden) bağışlayana (A kişisine) geçirilebilir.

  1. Bağışlanan (B kişisi), bağışlayana (A kişisine) veya yakınlarından birine karşı ağır bir suç işlemişse,
  2. Bağışlanan (B kişisi), bağışlayana (A kişisine) veya onun ailesinden bir kimseye karşı kanundan doğan yükümlülüklerine (örneğin bakım ve gözetim yükümlülüğüne) önemli ölçüde aykırı davranmışsa,
  3. Bağışlanan (B kişisi), yüklemeli bağışlamada haklı bir sebep olmaksızın yüklemeyi yerine getirmemişse.

  Bu durumların varlığında bağışlayan (A kişisi) bağışlamayı geri almak suretiyle tapu iptal ve tescil davası açabilmektedir.

• Türk Borçlar Kanunu m.502 ve devamında, vekalet sözleşmesi düzenlenmiştir.

  Vekalet sözleşmesi; vekilin, vekalet verenin bir işini görmeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Birçok konuda vekalet sözleşmesi düzenlenebildiği gibi, gayrimenkul – taşınmaz (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) devri ve devralınması için de noterde vekalet sözleşmesi düzenlenebilmektedir. Vekil eden, söz konusu işin nasıl yapılacağını tespit eden, bir diğer deyişle iş sahibi kişidir. Vekil, vekil edenin emir ve talimatlarıyla bağlıdır.

  Örneğin; A kişisi sahip olduğu T taşınmazını (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) devretmesi için B kişisine noterden vekalet vermişse, burada vekil eden A kişisi olup aynı zamanda iş sahibidir. Vekil ise B kişisi olup, A kişisinin emir ve talimatlarına uymak zorundadır. Vekilin (B kişisinin), vekil edenin emir ve talimatlarına uymayarak, vekil edenin (A kişisinin) zararına, kendisinin veya başkasının yararına iş yapması halinde, vekalet sözleşmesinin kötüye kullanılması söz konusudur.

  Örneğin; A kişisi sahip olduğu ve 500.000TL (beş yüz bin lira) değerindeki E bağımsız bölüm evini (taşınmazını) devretmesi için B kişisine noterden vekalet vermişse ve vekil B kişisi, bu taşınmazı 50.000TL bedelle arkadaşı C kişisine satmışsa, vekaletin kötüye kullanılması söz konusu olur. Bu durumda devreden A kişisi, C kişisi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açabilmektedir. Aynı zamanda bu davayla birlikte B kişisine de tazminat davası açılabilmektedir.

  Belirtilmesi gereken bir diğer husus, vekalet sözleşmesinde taşınmazın vekil tarafından “dilediği bedelle” satılabileceği belirtilmişse de, vekil buna dayanarak taşınmazı istediği bedelle satamaz. Bu husus da sadakat yükümlülüğünün ihlali nedeniyle vekalet sözleşmesinin kötüye kullanılması sonucunu doğurur. Vekil eden taşınmaz (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) sahibi kişi, herhangi bir talimat vermemiş olsa bile, vekil, bu taşınmazı piyasa değerinin altına satamaz. Aksi durum vekalet sözleşmesinin kötüye kullanılmasını doğurur. Bu husus da vekil edene tapu iptal ve tescil davası açma hakkıyla birlikte, vekile karşı da tazminat davası açma hakkını doğurur.

  Örneğin; taşınmaz (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) maliki (sahibi) A kişisi, taşınmazını satması için emlakçılık yapan B kişisine vekalet verir ve vekil B kişisi de taşınmazı değerinin altında satarsa, vekalet sözleşmesinin kötüye kullanılması durumu ortaya çıkar. Bu durumda A kişisi, taşınmazın (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) yeni sahibine tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Bu davayla birlikte vekil olan emlakçı B kişisine de tazminat davası açabilecektir. Vekil eden A kişisi tapu iptal ve tescil davası açmadan da zararının tazmini için yalnızca alacak davası açabilmektedir.

  Belirtilmesi gereken bir diğer önemli husus; taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devri halinde, zarara uğrayan eski maliğin vekil eden kişi, tapu iptal ve tescil davasını açamayacak olmasıdır. Bunun yerine vekile ve kötüniyetli üçüncü kişilere karşı zararının tazmini davası açabilecektir.

  Örneğin; taşınmaz (arsa, arazi, bağ, bahçe, tarla, ev gibi) sahibi vekil eden A kişisi, B kişisine (vekil) vekalet vererek, 500.000TL değerindeki T taşınmazını satmasını istemişse ve vekil B kişisi taşınmazı arkadaşı olan C kişisine 50.000TL bedelle satmışsa, burada vekalet sözleşmesinin kötüye kullanılması söz konusu olur. Bu durumda yukarıda da belirtildiği üzere vekil eden A kişisi, kötüniyetli yeni malik C kişisine karşı tapu iptal ve tescil davası açabileceği gibi, vekil B kişisi ve kötüniyetli yeni malik C kişisine karşı, zararının giderilmesi amaçlı alacak (tazminat) davası da açabilecektir. C kişisi taşınmazı 500.000TL bedel karşılığında iyiniyetli D kişisine devretmişse, artık vekil eden A kişisi, son malik olan iyiniyetli D kişisine karşı tapu iptal ve tescil davası açamayacaktır. Bunun yerine yalnızca vekil B kişisine ve kötüniyetli C kişisine, zararının tazmini amacıyla alacak (tazminat) davası açabilecektir.

• Türk Medeni Kanunu m.194’e göre; eşlerden biri, diğer eşin rızası olmadan aile konutu olan taşınmazı devredemez. Aile konutunun maliki gözükmeyen eş, tapuya bildirimde bulunarak, konutun (taşınmazın) aile konutu olduğu şerhinin (kaydının) işlenmesini isteyebilir. Tapuda malik olarak gözüken eş, diğer eşin rızasını almamasına rağmen, taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmişse, rızası alınmayan eş, üçüncü kişiye ve diğer eşe karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu durumda tapu kaydı, davalı eş adına (eski malik adına) kaydedilerek iptal ve tescil işlemi sağlanır.

  Tapu iptal ve tescil davasının açılabilmesi için, aile konutu şerhinin işlenmesi şart değildir.

  Örneğin; A il B’nin evli olması ve aile konutu olarak T evini (bağımsız bölüm mesken) kullanması ve taşınmazın B adına tescilli olması halinde, B bu taşınmazı yalnızca A’nın iznini alarak devredebilmektedir. Eşlerden B, A’nın iznini almadan taşınmazı (evi, bağımsız bölüm meskeni) C kişisine devrederse, diğer eş A kişisi, B ve C kişisine karşı tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Bu durumda mahkemece taşınmazın yeniden B kişisine tescili sağlanacaktır. Burada önemli olan iki husus bulunmaktadır. Birincisi, taşınmazın (bağımsız bölüm mesken, ev) tapu kaydında “aile konutudur” şerhinin bulunması şart değildir. İkincisi, taşınmazı (ev, bağımsız bölüm mesken) devralan C kişisinin iyiniyetli veya kötüniyetli olup olmaması önemli değildir. C kişisi iyiniyetli olsa bile, eşlerden A tapu iptal ve tescil davasını açabilmektedir.

• Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi;arsa sahibi ve yüklenici müteahhit arasında kurulan, müteahhitin (yüklenicinin) arsa üzerine bağımsız bölümler (evler) oluşturmak üzere inşaat yapmayı taahhüt ettiği, arsa sahibinin ise oluşacak bağımsız bölümlerin (evlerin) bir kısmını müteahhite devretmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir. Pratik olması nedeniyle uygulamada sıklıkla tercih edilmektedir. Arsa sahibi olup inşaat yapabilecek gücü olmayan kişilerle, arsası bulunmayan ve arsaya para harcamak istemeyen müteahhitlerin faydalanmasına aracı olan sözleşmelerdir. Arsa sahibinin, inşaat yapıldıktan sonra veya zamanı geldiğinde devretmeyi taahhüt ettiği bağımsız bölümleri devretmemesi, müteahhite tapu iptal ve tescil davası açma hakkı vermektedir.

  Örneğin; müteahhit M ile arsa maliki A arasında kat (arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması, inşaatın 30 daireden (bağımsız bölümden) oluşacak olması, inşaatın bitmesiyle birlikte 20 dairenin (bağımsız bölümün) müteahhite devredileceğinin taahhüt edilmesi halinde, inşaat bitmesine rağmen arsa sahibi A kişisinin, müteahhit M kişisine bağımsız bölümleri devretmemesi ya da eksik devretmesi halinde, müteahhit M kişisi A aleyhine tapu iptal ve tescil davası (tescile zorlama davası) açabilecektir. Bununla birlikte müteahhit, mahrum kaldığı kira bedellerini ve bunun dışında uğradığı tüm zararları, arsa sahibi A kişisinden isteyebilecektir.

  Müteahhit, inşaatın finansmanı için, inşaatın bitiminde kendisine verilecek bağımsız bölümlerin bir kısmını başkasına satmak istemekteyse de, inşaat henüz tamamlanmadığı ve arsa maliki tarafından taahhüt edilen bağımsız bölümlerin henüz mevcut olmadığı ve devredilmediğinden, müteahhit, bağımsız bölümlerin maliki değildir. Bu nedenle böyle bir satımı gerçekleştiremez. Ancak; kat (arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ve arsa sahibine yöneltebileceği bir alacak (bağımsız bölüm, ev devir alacağı) hakkı vardır. Müteahhit, bu alacak hakkını üçüncü kişilere devredebilir.

  Alacağın devri sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, adi yazılı şekilde yapılması gereklidir. Böyle bir durumda, sözleşmeye göre oluşan bağımsız bölümlerinin devir zamanı geldiği zaman (borç muaccel hale geldiği zaman), müteahhitin alacağın devri yoluyla bağımsız bölüm alacak hakkını devrettiği üçüncü kişiler de, arsa sahibine karşı tapu iptal ve tescil davası açabilmektedir.

  Örneğin; müteahhit M ile arsa sahibi A arasında arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olsun. Bu sözleşme gereğince müteahhit, 30 adet bağımsız bölümün (dairenin, evin) mevcut olacağı inşaat yapmayı, arsa sahibi A’nın ise, 20 bağımsız bölümü (daireyi) inşaat bitiminde müteahhit M’ye devretmeyi taahhüt etmiş olsun. Müteahhit M, inşaatın dış cephe ve elektrik tesisatı işleri için, üçüncü kişi olan C kişisiyle, 2 bağımsız bölümün (dairenin) devri karşılığında anlaşmış olsun. Burada müteahhit M, bağımsız bölümlerin maliki olmadığından, bağımsız bölümleri devretmeyi taahhüt edemez. Ancak, müteahhit M, sözleşme gereğince arsa sahibi A’dan alacaklıdır. Müteahhit M, bu alacak için alacağın devri sözleşmesi düzenleyebilir.

  Müteahhit M, C kişisiyle 2 bağımsız bölüm (daire) alacağının devri karşılığında sözleşme imzalamış olsun. İnşaatın bitmesi ve arsa sahibi A’nın borcunun (20 tane bağımsız bölüm daireyi devretme borcu) muaccel (talep edilebilir) hale gelmesi halinde, arsa sahibi A’nın üçüncü kişi C’ye ve müteahhit M’ye bağımsız bölüm daireleri tamamen veya kısmen devretmekten kaçınması halinde, müteahhit M ve üçüncü kişi C, arsa sahibi A aleyhine tapu iptal ve tescil davası (tescile zorlama davası) açabilmektedirler. Arsa sahibi A’nın, arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesini müteahhit M ile yapmasına rağmen, sözleşme konusu arsayı B kişisine devretmesi halinde, müteahhit M’nin yeni malik B kişisine karşı herhangi bir talepte bulunma hakkı yoktur. Müteahhit M, zararını bir tek eski malik sözleşme tarafı A’ya karşı öne sürebilecektir. Ancak; kat (arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi halinde, müteahhit, sözleşmeden kaynaklı alacaklarını B’ye karşı ileri sürebilecektir.

  Müteahhit M, eski malik A ile yaptığı sözleşmede, inşaatın bitmesiyle birlikte bir takım bağımsız bölümlerin (dairelerin) kendisine devrini kararlaştırmışsa ve sözleşme tapu kütüğüne şerh edilmişse, arsa sahibi A kişisinin arsayı B kişisine devretmesi halinde, inşaatın bitmesiyle devri taahhüt edilen bağımsız bölümlerin yeni malik B tarafından müteahhit M’ye devredilmesi gerekmektedir. Yeni malik B’nin devirden kaçınması halinde, müteahhit M, B’ye karşı tapu iptal ve tescil davası (zorlama tescil davası) açabilecek ve kira bedelleri başta olmak üzere uğranılan zararların tahsilini B’den talep edebilecektir. Yine müteahhidin alacak hakkı olan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere (örneğin inşaatın dış cephe ve elektrik işlerini yapan C kişisine) devretmesi halinde (alacağın devri halinde), müteahhit M’nin alacağını talep edebileceği zaman geldiğinde (örneğin inşaat bittiğinde), alacağın devri alacaklısı C, arsanın yeni sahibi B’den bağımsız bölüm alacağının kendisine devrini isteyebilir.

  Yeni malik B’nin, alacağın devri alacaklısı C’ye karşı devirden kaçındığı durumda C, B aleyhine tapu iptal ve tescil davası (tescile zorlama davası) açabilmekte ve başta kira alacağı olmak üzere, tüm zararlarını talep edebilmektedir.Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsanın mülkiyetinin müteahhide geçirilmesi ve inşaat bittikten sonra bir takım bağımsız bölümlerin, eski arsa malikine tescil edilmesi şeklinde de yapılabilir. Bu durumda inşaatın bitmesiyle birlikte arsanın eski sahibi A, arsanın yeni sahibi ve müteahhit M’ye karşı tapu iptal ve tescil davası (tescile zorlama davası) açabilecek, bununla birlikte başta kira alacağı olmak üzere tüm zararlarını talep edebilecektir.

Konuya ilişkin ayrıntılı makale için buraya tıklayabilirsiniz.

Bir başka makale için buraya tıklayabilirsiniz.

Bir diğer makale için buraya tıklayabilirsiniz.

Muris muvazaasına ilişkin makale için buraya tıklayabilirsiniz.

Aile konutuna ilişkin tapu iptal ve tescil davasının bir kararı için buraya tıklayabilirsiniz.